中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。
要点解读如下
本次会议在肯定今年以来“经济运行总体平稳、稳中有进，新质生产力稳步发展，民生保障扎实有力，防范化解重点领域风险取得积极进展，高质量发展扎实推进，社会大局保持稳定”的同时，着重强调“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，提出“要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。”
我们认为，“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，主要是指受房地产市场持续调整影响，居民消费和民间投资增速偏低，国内有效需求不足，并导致二季度以来经济下行压力有所加大，物价水平整体偏低；与此同时，房地产行业持续调整导致地方政府土地出让金收入下降，地方财政运转出现阶段性困难，防控地方债务风险压力上升。
二
房地产政策方面
针对以上问题，本次会议做出重要政策部署。其中：
首次明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”。
这是2021年下半年房地产市场转入调整阶段以来，中央政治局会议对房地产工作做出的最新部署。此前，针对房地产工作，主要强调防风险和加快构建房地产发展新模式。我们认为，当前制约房地产市场止跌回稳的主要障碍是，计入物价因素，实际居民房贷利率仍处于历史高位附近。在任何一个经济体，房贷利率都是左右楼市的关键。9月24日央行宣布将下调政策利率20个基点，这将带动名义居民房贷利率更大幅度下调，是朝着这一方向迈出的重要一步。后期这方面的政策空间仍然很大，具体措施可包括针对房地产行业、特别是居民房贷利率实施定向降息等。
本次会议要求“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。
前者意味着全国范围内剩余有限的限购政策将进一步较大幅度放松，乃至全面退出，后者意味着本次存量房贷利率下调将很快落地。我们估计，后期存量房贷利率还将跟进新发放居民房贷利率持续下调。这些都对推动房地产市场止跌回稳有重要意义。
本次会议提出，“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。
这主要是指受商品房销售低迷影响，当前楼市库存处于高位。为此要“严格控增量”，避免楼市库存进一步垒高，进而增加楼市下行压力。“优化存量”，则主要是指要通过收购部分存量商品房用作保障房等方式，消化一部分库存，同时增加保障房供应，后者是构建房地产发展新模式的核心之一。“提高质量”主要是指当前已基本解决“房子有没有问题”，但市场对住房品质有了更高要求，因此下一步要重点提高住房质量和相关服务。这些都有助于推动房地产市场尽快止跌回稳。
本次会议提出，要“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”
这主要是指要引导银行加大房地产开发贷发放力度，同时支持部分国企和地方政府拿出资金，收购房企闲置土地。这能有效改善房企资金来源。事实上，近期通过房地产融资协调机制进一步落地见效，银行加大对“白名单”项目开发贷投放力度，房企信贷融资来源已得到一定改善。最新数据显示，8月房地产开发资金来源中，国内贷款达到1013亿元，同比增长7.9%，为近8个月以来首次实现同比正增长，与9月24日国新办新闻发布会宣布的“截至8月末，今年的房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了房开贷下滑的态势”相印证。以上意味着政策面加大对房地产行业供给端支持力度正在取得切实成效。这能有效缓解房地产投资下行压力，推动保交楼工作，同时也能缓解房企信用风险。
总之，房地产行业持续调整是当前内需不足、物价偏低、经济存在下行压力的根源。本次会议将解决房地产问题放在了空前重要的位置上，并对大幅强化房地产行业供需两端支持政策做了具体部署，将有效提振市场信心，推动房地产行业尽快实现软着陆。
三
其他政策方面
本次会议提出“要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层‘三保’工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用”。
这意味着继9月24日货币政策全面发力后，接下来财政增量政策也将出台，估计会包括加发国债、再发行一定规模地方政府特殊再融资债券等措施。我们判断，着眼于进一步扩投资、促消费，接下来超长期特别国债用于推动大规模设备更新和消费品以旧换新的额度还有上调空间。这是“用好超长期特别国债”的一个重要发力点。
货币政策方面，本次会议提出“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”。
主要是指9月24日货币政策发力的内容。其中，会议首次提出“有力度的降息”，这一方面是指本轮降息幅度达到20个基点，是2021年以来最大幅度的政策性降息；另一方面或也意味着后期还有降息空间。
最后，本次政治局会议在9月26日召开，与历年惯例有所不同，显示在当前时点，稳增长工作受到高度重视；而会议做出的重要部署、特别是对房地产工作做出的安排超出普遍预期，将起到统一思想、引导预期、提振信心的重要作用。这一方面将确保今年“5.0%左右”的经济增长目标会顺利完成，同时也意味着房地产行业有望迎来重要的转折点。
本文作者 | 研究发展部 王青 冯琳